Acheter un bien immobilier au Maroc

Que ce soit pour des raisons touristiques, fiscales ou autres, un Français voulant s’installer au Maroc, ou le visiter plusieurs fois dans l’année, peut opter pour un achat immobilier (Riyad, etc.). Cet achat est plus rentable à moyen et long terme qu’une location immobilière ou qu’un hébergement saisonnier.

Quelles sont les démarches à suivre pour trouver un bon bien immobilier ? À qui s’adresser pour conclure l’opération d’achat immobilier ? Et quels sont les devoirs et obligations de l’acheteur français, vis-à-vis du droit marocain ?

Dans un premier temps, pour saisir la bonne affaire, un client français passe, pour la quasi-totalité des transactions immobilières, par un agent immobilier ou par un agent d’affaires plus connu sous l’appellation « Samssar ».

Le régime juridique des agents d’affaires est régi par une loi de 1945 tombée en désuétude. Le secteur reste très informel, la plupart des agents d’affaires reconnus élisent domicile dans des cafés et hôtels connus de la ville.

Leur rémunération varie en fonction du client mais la pratique leur attribue une commission plus ou moins équivalente à 0,5 % du montant de la transaction immobilière. Malgré le manque de structure et de réglementation de cette branche d’activité, passer par un agent immobilier ou par un bon Samssar constitue l’étape quasi incontournable pour un bon achat immobilier.

Rarissime en pratique, le client français ayant peu de temps pour s’occuper de son achat immobilier peut conclure par écrit un mandat, exclusif ou non. Ainsi, un agent d’affaires pourra conclure en son nom et pour son compte l’opération d’achat, selon les dispositions légales du mandat prévues dans le Dahir des contrats et des obligations marocain (code civil).

Une fois le bien immobilier trouvé et le prix convenu, l’opération d’achat peut commencer. Deux cas de figures sont à envisager :

- le bien est une propriété foncière, c’est-à-dire qu’il est enregistré auprès des services de la conservation immobilière ;
- il s’agit d’un bien Melk, c’est-à-dire une propriété immobilière qui n’est pas enregistrée auprès des services de la conservation foncière.

Les règles du droit immobilier musulman, les coutumes et les us de chaque région et tribu du royaume trouvent alors à s’appliquer.

En réalité, l’intérêt d’acheter une propriété foncière consiste principalement en la sécurité juridique qu’octroie ce système. En effet, la propriété est définitive et inattaquable.

En revanche, acheter une propriété Melk peut être plus intéressant économiquement pour l’acheteur ayant une parfaite connaissance de la coutume et de la tradition de la région du bien. En effet, le bien Melk est moins cher que le bien immobilier enregistré auprès de la conservation foncière.

Le fondement de la propriété Melk se fait par la possession paisible et ininterrompue de dix ans. La prudence doit être renforcée pour ce type de biens, l’acheteur devant vérifier plusieurs points avant de s’engager dans un éventuel achat.

Ainsi, son attention doit être principalement attirée par :

- la position géographique du bien ainsi que de sa superficie réelle (par un topographe) ;
- la présence et le consentement des vrais ayants droits du bien pour l’acte de vente, qui peuvent être plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas ou lointains.

La propriété d’un bien Melk peut se transférer suivant plusieurs formes : principalement par acte adoulaire (Dahir [loi] 7 févr. 1944), par acte enregistré (C. civ. marocain, art. 489) ou par acte authentique (Dahir 4 mai 1925, art. 531).

Pour l’autre type d’achat immobilier, le bien immobilier enregistré auprès de la conservation foncière, l’acte de vente se fait principalement par acte authentique. En effet, pour un immeuble en copropriété ou en cours d’achèvement, seul l’acte reçu par un notaire est valable.

Dans les autres cas, l’acte peut être authentique ou sous seing privé enregistré selon les formes de la loi ou adoulaire réalisé par deux Adoul de droit musulman, acte vérifié par la suite par le juge civil.

Seule la forme authentique réalisée par les soins d’un notaire marocain sera développée dans cet article.

En réalité, la première étape d’achat immobilier est la réalisation d’un compromis de vente par les soins de notaire, prenant la forme une promesse synallagmatique de vente pour l’un et d’achat pour l’autre, prévoyant souvent des conditions suspensives.

Le compromis de vente indique si le bien est grevé d’un droit réel (hypothèque, etc.), d’une charge ou servitude foncière (droit de passage, mitoyenneté, etc.) ou d’une prénotation.

La seconde étape est celle de l’établissement de l’acte de vente par le notaire. La loi oblige l’officier ministériel à mentionner toutes les éventuelles hypothèques et servitudes grevant le bien. Le notaire consigne le prix d’achat dans de ses coffres-forts, jusqu’à l’inscription de la vente sur les livres fonciers tenus à la conservation foncière (en général elle prend de 2 à 3 semaines).

Enfin, il se charge du paiement des impôts et taxes à la charge de l’acquéreur et qui sont :

- les droits d’enregistrement de 2,5 % du prix de vente ;
- le droit d’inscription à la conservation foncière, 1 % du prix de vente ;
- les honoraires du notaire, plus ou moins 1 % du prix de la vente ;
- la taxe notariale, 0,5 % du prix de vente ;
- frais divers de dossier, environ 5 000 dirhams, soit 400 €.

La remise des clés peut se faire, soit immédiatement chez le notaire, soit ultérieurement, selon les modalités convenues.

Remarque : pour un éventuel transfert d’argent en devise, il faudrait se renseigner auparavant auprès de l’office marocain de change, ainsi que d’ouvrir par la suite un compte en dirhams convertibles chez une banque marocaine. Un notaire peut s’occuper des démarches.

Zakaria Meliani
Doctorant en droit des affaires à la faculté de droit de Rennes ; membre fondateur de l’institut français de la finance islamique